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과천공공주택지구 대토보상 가시밭길 예고… 왜?
기사입력 2020-08-12 06:00:14   폰트크기 변경      

단기간에 2만5000가구 공급 난개발 우려 커져 ‘빨간불’

업계 “현금보상 땅 소유주들 강남권 주택 매수 나설 수도”



LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 3기 신도시의 토지보상을 본격화하고 가운데, 과천공공주택지구(이하 과천지구)의 토지보상을 놓고 가시밭길이 예고되고 있다.

제4의 강남이라고 불릴 정도로 알짜 입지를 자랑하는 곳이어서 ‘대토(代土)보상’, 즉 현금 대신 땅을 주는 토지보상도 다른 3기 신도시 대비 쉬울 것으로 애초 판단됐다.

하지만 수도권 주택공급 확대방안 등으로 인해 과천에서 단기간에 공급되는 물량만 2만5000가구 이상이라는 점이 대토보상의 불안요소로 떠오르고 있다.

11일 정부부처 및 LH에 따르면 하남교산지구, 인천계양지구 다음으로 과천지구에 편입된 토지ㆍ물건 등에 대한 보상계획을 공고하기 위해 준비 중이다.

과천지구는 LH가 55%의 사업지분을, GH(경기주택도시공사)ㆍ과천도시공사가 총 45% 사업지분을 확보할 것으로 조사됐다. 8ㆍ4 부동산 대책에 따른 용적률 상향 조정 전 기준으로 7000가구 공급을 계획했다.

LH는 내년 상반기까지 과천지구 지구단위계획을 내놓을 방침이다. 여기에는 현금보상 비중을 최대한 줄이는 대신, 대토보상 비중을 높이기 위한 방안까지 포함시킬 것으로 알려졌다.

과천지구는 애초 대토보상이 가장 용이할 곳으로 손꼽혔다. 3기 신도시 중에서도 가장 서울 강남권 진입이 쉽다는  지리적 장점 때문에 토지 소유주들이 현재가치(현금)보다는 미래가치(토지)를 원할 것으로 계산됐다.

이에 LH도 토지 소유주들에 공동주택용지 등 사업성 있는 토지의 지분을 주기 위해 준비 중이다. 지분을 모아서 리츠(Reits) 형태로 개발사업을 진행하면 그만큼 수익률도 올릴 수 있을 것으로 판단한 것이다.

그러나 과천 지역 내 아파트 공급량이 너무 많다는 분석이 제기되면서 대토보상에도 빨간 불이 켜졌다.

현재 과천에서는 △과천지식정보타운 △과천주암 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 △과천지구 등에서 2만1275가구 공급이 동시다발적으로 진행 중이다.

실제로 과전지정타의 경우 12개 블록에서 8422가구가 건설되는데, 지금까지 주택을 분양한 곳은 S6블록 등 극히 일부에 그친다. 과천주암지구는 현재 토지보상을 진행 중으로 내년부터 주택 분양에 들어간다.

여기에다 과천지구에서도 내년부터 주택 공급을 시작하고, 과천청사 유휴부지에서도 4000가구가 공급될 예정이다. 단기간에 2만5000가구가 넘는 주택 공급이 이어지면서 ‘아파트 난개발’에 대한 우려까지 커지고 있다.

김종천 과천시장이 “강남 집값을 잡기 위해 과천을 주택공급 수단으로만 생각하고 있다”고 반발한 것도 이해가 가는 대목이다.

이렇게 단기간에 공급이 많아지면 주택 가격 형성에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 특히 과천에 주택 공급이 몰리는 내년부터 대토보상도 맞물려 시작되면서, 토지 소유주들이 가격 하락이 예상되는 대토보상보다 현금보상을 노릴 수 있다는 계산이 나온다.

부동산 업계 관계자는 “감정평가사들 3명이 산술 평균해서 결정하는 과천의 감정평가액만 해도 (다른 3기 신도시 대비) 충분히 높은 수준일 것”이라며 “현금보상을 받은 토지 소유주들이 부동산 규제의 직격탄을 맞은 서울 강남권 주택을 매수할 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 

정석한기자 jobize@

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