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[Q&A] 부동산신탁자가 수탁자의 건물 공매처분을 금지할 수 없나요?
기사입력 2020-09-18 15:55:48   폰트크기 변경      
   

Q  : A는 B와 건설사가 건물을 신축한 후 B는 이를 분양하여 얻는 분양수익금에서 조세 등 비용과 신탁보수를 공제한 나머지를 신탁계약 종료시 A에게 교부하는 신탁계약을 체결하였습니다. 계약에는 신탁자가 신탁사무 처리를 위한 비용을 지급하지 않은 경우에는수탁자가 신탁재산을 매각하여 변제에 충당할 수 있다고 되어 있습니다. 그 후 신탁계약은 계약만료로 종료되었음에도 B가 A에게 소유권 명의를 옮겨주지 않자, A는 소유권이전등기청구, 건물인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 계속 중 B가 파산선고를 받았습니다. 그 후 B의 파산관재인 C는 신탁비용 및 신탁보수를 회수하기 위하여 토지 및 건물을 D에게 공매처분하였습니다. 이때 A는 공매처분이 무효임을 주장하면서 D에게 말소등기청구 및 인도청구를 할 수 있을까요? 만일 공매처분 전이라면 공매처분을 금하는 가처분을 신청할 수 있을까요?

 

A : 수탁자가 신탁의 목적을 위반하여 신탁재산에 관한 법률행위를 한 경우 수익자는 상대방이나 전득자(상대방으로부터 매수한 사람)가 그 법률행위 당시 수탁자의 신탁목적 위반 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였을 때 그 법률행위를 취소할 수 있습니다(신탁법 제75조 제1항). 뿐만 아니라 수탁자가 법령 또는 신탁행위로 정한 사항을 위반하거나 위반할 우려가 있고 해당 행위로 신탁재산에 회복할 수 없는 손해가 발생할 우려가 있는 경우 수익자는 그 수탁자에게 그 행위를 금지할 것을 신청할 수 있습니다(신탁법 제77조 제1항). 이렇게 수탁자는 취소권과 금지청구권을 모두 가지는데 취소권은 사후적인 구제수단, 금지청구권은 사전적 구제수단의 성격을 가지고 있습니다.

 한편 A가 주장하듯이 D를 상대로 말소등기청구 등을 하거나 공매를 금지하는 가처분을 신청할 수 있으려면 처분행위가 신탁의 목적을 위반하거나 신탁행위로 정한 사항을 위반하여야 합니다.

 그런데 신탁계약서에는 수탁자에게 신탁재산을 매각하여 신탁비용의 변제에 충당할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 이를 흔히 ‘자조매각권’이라고 합니다. 과거에는 자조매각권을 행사할 때 법원의 허가를 얻도록 하고 있었으나, 신탁법이 개정되면서 법원의 허가 없이도 매각할 수 있게 되었습니다.

 그리고 파산관재인은 파산선고를 받은 수탁자의 포괄승계인과 같은 지위에 있고, 자조매각권과 비용상환청구권은 파산재단에 속하므로 파산관재인은 B가 가지고 있던 자조매각권을 행사하여 토지를 매각하고 그 대금으로 비용상환청구권의 변제에 충당할 수 있습니다.

 따라서 C는 자조매각권을 근거로 공매처분을 할 수 있습니다. A는 금지청구권을 근거로 공매처분을 금하는 가처분을 신청하여 진행 중인 공매처분을 중지시키거나, 취소권을 행사하여 공매처분으로 소유권을 취득한 D를 상대로 말소등기나 인도를 청구할 수 없습니다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2012다110859판결 참조).

 다만 수탁자는 신탁재산의 관리인으로 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 처분하여야 하는 제한이 있고 이를 위반하면 신탁자에게 손해배상책임을 부담하여야 합니다.

김철 변호사 (법무법인 이강)



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