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[문 대통령 신년사] 24번 부동산정책 실패 인정…'시장 프렌들리'엔 여전히 의문
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기사입력 2021-01-11 19:00:15   폰트크기 변경      
설 이전에 내놓겠다는 변창흠표 첫 부동산공급대책 시선집중

역세권 고밀개발 가능성 커…민간택지 용적률 완화 ‘핵심’

공공성 강조 활성화 한계 우려도

 

 

[e대한경제=권해석ㆍ백경민 기자]    결국 대통령이 나서서 사과했다. 지난 4년간 24번의 대책을 내놓았는데도 집값을 잡기는커녕 기름만 끼얹은 부동산 실정(失政)에 대한 대국민 사과다. 사과문구는 짧았다. 딱 세 문장이었다. 문재인 대통령은 이 세 문장에 사과와 더불어 향후 주택정책의 방향도 제시했다. “특별히 공급확대에 역점을 두고, 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다“는 것이다. 지난해 말 김현미 전 국토교통부 장관을 교체한 이후 문 대통령은 연이어 공급확대를 강조했다. 그러나 ‘어떻게(how)’는 이번에도 없었다. 시장에선 투기억제에서 공급확대로 정책기조 전환을 반기면서도, 정부가 어떤 공급대책을 내놓을지 의구심을 표하는 분위기다.

 

 
 



◆돌아선 민심이 부담됐나?

검찰개혁만큼 부동산정책은 현 정부가 기조를 바꾸지 않는 사안이었다. 세금ㆍ규제를 통해 다주택자와 투기를 억제하고, 서민과 실수요자 중심의 주택시장을 만들겠다는 게 현 정부 부동산정책의 요지다. 이 기조에 따라 정부는 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 일제히 올렸다. 시세에 비해 너무 낮다며 공시가격도 올해부터 단계적으로 올린다. 하지만 24번의 대책 효과는 없었다. 현 정부 출범 이후 부동산 시장에 500조원 가까운 돈이 몰리면서 부동산 관련 자금만 2300조원에 육박했다. 전국의 집값은 2년 넘게 급등했다. 서울지역 아파트 평균가는 현 정부 들어 3.3㎡ 당 4000만원으로 껑충 뛰었다. 그런데도 김현미 전 국토교통부 장관은 “부동산 대책의 효과가 나타날 것”이라고만 했다. 문 대통령도 불과 5개월 전까지 “부동산 종합대책의 효과가 서서히 나타나고 있다”고 했다. 그러는 사이 대통령 지지율은 급락했다. 특히 뛰어오르는 집값과 전셋값 문제로 다주택자는 물론, 서민 등 실수요자들까지 분노하게 된 게 지지율 급락의 요인이다. 만시지탄(晩時之歎)이지만, 대통령의 부동산 문제 사과가 나온 것도 돌아선 민심 때문이란 게 대체적 분석이다.



◆공급대책에 어떤게 담길까

문 대통령이 공급확대를 주문함에 따라 정부가 내놓을 구체적인 주택공급 방안에 관심이 쏠린다. 정부는 일단 설 연휴 전에 공급대책을 발표한다는 계획이다. 이 대책의 초점은 민간 주택 공급 활성화에 맞춰질 전망이다. 변창흠 국토부 장관이 지난달 29일 취임사를 통해 서울 도심 주택공급 방안으로 제시한 역세권과 저층주거지, 준공업지역 개발도 대부분 민간 택지에서 진행되는 사업들이다. 이 가운데 역세권 고밀 개발 방안에 관심도가 높다. 역세권은 도심 내에서도 가장 교통이 우수한 지역이기 때문에 변창흠표 주택공급의 핵심으로 꼽힌다. 변 장관도 역세권 범위를 500m까지 늘리고 평균 용적률을 300%까지 상향하는 구체적인 방안을 언급하기도 했다. 일단 정부는 이달 안에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(국토계획법 시행령)’을 고쳐 역세권 내 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향할 수 있게 하고, 준주거지역의 용적률은 500%에서 700%로 높일 예정이다. 국토부는 서울 역세권 300여개 가운데 100개 정도가 대상이 될 수 있을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “역세권 내 모든 주거지역에 700% 용적률을 적용하는 것은 아니며 최대치를 늘려주는 것으로, 실제 개발 방안은 서울시가 용역을 추진하고 있다”고 말했다.

여기에 정부가 분양가 규제 정책을 대하는 태도도 미묘하게 달라지고 있다. 그간 정부는 높은 분양가가 주변 집값을 자극할 수 있다는 이유로 강력한 분양가 통제 정책을 펴 왔다. 하지만 최근 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가관리 제도 개선에 나섰고, 주변 시세보다 낮다면이라는 전제 조건을 달긴 했지만 분양가상한제가 주택공급을 저해하지 않도록 하겠다는 입장도 내놨다.



◆민간 참여가 가능할까

다만 이런 정부의 정책 변화가 시장의 주택 공급을 충분한 수준으로 이끌어낼 수 있을지 의문이라는 시각도 여전하다. 역세권 등 민간이 보유한 토지에 용적률 혜택을 줘 주택 공급을 늘리겠다는 것이 핵심이지만, 이 과정에서 늘어난 용적률 가운데 상당 부분을 공공이 흡수하는 구조이기 때문이다. 앞서 정부가 비슷한 방식으로 추진하고 있는 공공 재개발ㆍ재건축에 대한 시장 반응은 이런 이유로 미지근한 상황이다.

우선 저층 주거지 개발 방안인 공공 소규모 재건축의 경우, 250%인 3종 일반주거지역의 용적률을 최대 360%까지 높여줄 예정이지만 대신 늘어나는 용적률 가운데 20∼50% 정도는 기부채납된다. 역세권 개발에는 아직 기부채납 비율이 나온 것은 없지만 늘어난 용적률의 절반가량은 공공에서 회수할 것으로 관측된다. 민간 연구기관 관계자는 “역세권 개발 등은 주택 공급을 빠르게 진행하기도 어렵고 나오는 주택 수도 한계가 있을 것”이라며 “정비사업 규제 개선을 하지 않으면 서울에서 생각만큼 많은 주택을 공급하기는 어려울 것”이라고 말했다.

 

권해석ㆍ백경민기자 haeseok@



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